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被查封的房屋還能買賣嗎?

2015-01-29  點擊:2866 次   收藏本頁  | 打印本頁

被查封的房屋還能買賣嗎?

2015-01-21

基本案情基本案情:許多購房者在購買房屋時,因為對房屋情況沒有完全了解后就草草的簽訂了購房合同,進而產生的糾紛越來越多,我代理的案件中一個叫李B的當事人就遇到過這樣的糾紛。
2012年10月20日,李B、李A和中介公司三方簽訂了《房屋買賣居間合同》,約定在中介公司提供居間服務的情況下,李B購買李A擁有產權的商品房一套,總房款960000元;李B以一手房商業貸款的方式支付房款24萬元。合同簽訂后,我方支付了首付款,并與李A辦理了房屋入住手續。但在雙方辦理銀行按揭貸款時,李A卻拒絕配合辦理貸款申請手續,導致我方無法獲得銀行貸款。2013年5月10日,我代表李B向人民法院提出訴前財產保全申請,要求查封李A的房屋。而后,我方也提供了擔保, 于是,法院出具了房屋查封裁定書該裁定書依法向雙方當事人進行送達,但并沒有抄告房屋管理局。10天后,我方起訴至人民法院要求李A繼續履行合同,協助辦理貸款手續,并協助辦理房屋產權過戶登記手續,不料在法院審理過程中,李A又將房屋出售給案外人祝磊并已辦理產權過戶手續。
審理過程:法院開庭審理了本案,房產專家靳雙權律師在庭審上發表了重要代理意見:
一、法院的訴前財產保全裁定書雖未抄告房管部門,但已送達當事人,所以,根據《中華人民共和國民事訴訟法》規定,訴前保全的裁定是不準上訴的裁定,依該裁定書保全查封被告的房產屬合法有效。
二、被查封人擅自將其已被查封的房產轉賣給第三人的行為是違法的,所訂立的房屋買賣合同系無效合同。至于是否為善意第三人及其利益的保護等問題,可通過訴訟另案解決。
三、李B與李A、中介公司 簽訂的《房屋買賣居間合同》系當事人真實意思表示,合法有效,當 事人均應嚴格履行合同義務。合同已經明確約定了購房款由李B以銀行按揭貸款方式支付,因此協助辦理銀行貸款是李A應盡的合同義務,李B要求李A協助辦理銀行貸款手續的訴訟請求合法有據,法院應予以支持。
四、合同已經明確約定李A應于李B支付購房首付款后,將房屋產權過戶到李B名下,現李B已經依約支付首付款,因此其有權要求李A協助辦理產權過戶手續,將房屋產權登記至李B名下。
判決結果:法院支持了我方的訴訟請求,認為我方有權要求李A協助李B辦理過戶手續。
靳雙權律師評析:本案涉及兩個問題
問題一:房屋被查封后,能否轉讓?
《城市房地產管理法》規定,司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的房地產不得轉讓。查封是財產保全(查封、扣押、凍結)的方式之一,而房屋是查封的最常見的對象。二手房買賣過程中,也往往會出現所交易的房屋被查封的情況。被查封的房屋在解除保全措施之前,依法不得進行買賣、過戶、設定抵押。雙方當事人就已被查封的房屋簽訂的買賣合同,違反我國《民事訴訟法》第一百零二條和我國《城市房地產管理法》第三十八條的規定,一般認定無效。
本案中,李A于查封房屋的民事裁定書發生法律效力后,與祝磊簽訂的房屋買賣合同應為無效。法院制作的財產保全裁定書從送達到當事人即發生法律效力,因此本案中查封的決定書未抄送房管部門并不影響裁定查封的效力。
問題二:簽訂合同后房屋被查封,如何處理?
如果查封是發生在雙方當事人簽訂房屋買賣合同之后,如何認定合同效力。
最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定:“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產,但尚未辦理產權過戶登記手續的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有,但未辦理過戶登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結。”根據上述規定,對已經簽訂買賣合同但未過戶的房屋,又被法院查封的情況,因為在簽訂合同時,房屋并未查封,標的物不屬于《城市房地產管理法》或其他法律規定不能交易的范圍,因此合同應當是有效的,但購房人最終是否能夠取得房屋的所有權,主要根據以下幾個因素:一是是否支付了房款;二是是否占有了房屋;三是購房人是否有過錯。對付清房款并交付房屋的,屬查封錯誤,應當解封;如果支付部分價款并交付房屋的,根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定:“被執行人將其財產出賣給第三人,第三人已經支付部分價款并實際占有該財產,但根 據合同約定被執行人保留所有權的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人要求繼續履行合同的,應當在合理期限內向人民法院支付全部金額后,裁定解除查封、扣押、凍結”,
因此可由購房人向人民法院支付剩余價款而解除查封,從而繼續履行合同;對沒有交付房屋的,購 房人一般不能取得房屋的所有權,應作為出賣人客觀上不能履行合同來認定,合同因履行不能而應予解除,購房人也可以以出賣人欺詐為由提出解除合同,出賣人應向購房人承擔賠償損失的責任。
在司法實踐中,無論是查封前還是查封后簽訂的房屋買賣合同, 如果雙方同意在查封解除后繼續履行合同,法院一般也不會干預,甚至查封后簽訂的房地產買賣合同也作為有效來處理。
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